FAQ — Общие организационные вопросы (юридические, финансовые, выбор исполнителя, бригад фирмы)

Первое, что нужно сделать, выбрать участок. Если же участок уже есть (например, вы уже купили его или получили в наследство), стоит оценить целесообразность строительства на нем. Бывали случаи, когда высокий уровень грунтовых вод, торфяная почва, неадекватные соседи, ужасные подъездные пути настолько усложняли не только процесс строительства, но и последующее проживание, что проще было продать участок и купить другой.

Перед тем, как переехать жить за город, на 1-2 месяца снимите дом . Примерно такой же как планируете построить, в том же районе. И немного в нем поживите. Это поможет принять окончательное решение.

Если же вы решили строить дом, обращайтесь в нашу компанию. Сделаем все максимально качественно.

Этот вопрос возникает у всех, кто строит загородный дом, даже если вы работаете с фирмой-генподрядчиком. 

Универсальный и самый безотказный способ не ошибиться — прислушаться к советам друзей и знакомых. Хотя и он не всегда работает.

Основные правила сотрудничества с бригадой:

• Проверьте рейтинг бригады на крупных площадках типа Авито. Наличие нескольких плохих отзывов — это нормально, ведь клиенты тоже бывают разные. Главное, чтоб общая картина была положительной.
• Запросите фото и видео работ с аналогичных объектов.
• Не доверяйте бригаде закупку материалов без контроля. Рабочие могут завысить объемы, а по факту купят меньше и заберут себе разницу.
• Не давайте аванс более 10% от общей стоимости работ. Если вы работаете без официального договора, например, с ИП договаривайтесь на оплату по факту.
• Заранее четко оговорите объемы работ. Зафиксируйте смету в переписке. Иначе потом вам придется за что-то доплачивать.
• Заранее пропишите правило приема скрытых работ: если бригада не предоставляет фото или видео, переделывает их за свой счет.

Советуем обратить внимание на следующие факторы: : 

1. Срок работы. Его легко проверить по времени существования сайта, канала на Ютуб, профиля в соцсетях и проч.
2. Юр.лицо, с которым подписываете договор. Проверить его можно по сайтам ФССП, налоговой и арбитражу. Важно, чтоб юр.лицо существовало не менее 3 лет, исправно платило налоги и не имело исков по обвинению в мошенничестве. 
3. Портфолио. В нем должны быть подобные проекты. Некоторые компании уже после заключения договора ищут подрядчиков на те работы, которыми не занимаются. 
4. Условия в договоре. Если вы сами не можете прочитать договор, наймите юриста. Это недорогая услуга. Договор должен быть составлен так, чтобы защищать интересы обеих сторон.
5. Поставка материалов. Если материалы закупает фирма-застройщик, внимательно проверяйте объемы и цены. Помните, что ни одна фирма не является производителем всех строительных материалов. 
6. Условия оплаты. Соглашайтесь только на поэтапную оплату. Не должно быть никаких предоплат в размере 70-80% от стоимости дома.
7. Фото- и видеофиксация скрытых работ. Ее застройщик должен предоставлять после каждого этапа строительства. Если нет фиксации, не оплачивайте работу, пока строители не переделают все за свой счет. Зафиксируйте это в договоре.

Посчитать среднюю стоимость квадратного метра дома, который полностью готов к проживанию, для всех возможных вариантов архитектуры и видов отделки невозможно. Получится очень большой разброс: более чем в 3-4 раза.

Следует также учесть не только постройку дома, но и его дальнейшее обслуживание.

Поэтому мы обозначим лишь то, что из чего состоит любой загородный дом, и поставим цены на некоторые позиции:

• Стоимость участка.
• Стоимость дорог (+обслуживание).
• Стоимость подведения и обслуживания коммуникаций: электричество, вода, газ, канализация.
• Возведение коробки (фундамент + стены + кровля). В зависимости от материалов и архитектуры обойдется от 25 000 до 32 000 руб. за 1 м2 (цена актуальна на конец 2021 г.).
• Инженерные системы внутри дома и их обслуживание.
• Черновая внутренняя отделка.
• Чистовая внутренняя отделка и ее обслуживание.
• Внешняя отделка и ее обслуживание.
• Мебель.
• Забор, ворота и их обслуживание.
• Малые архитектурные формы: беседки, террасы, хозблоки, гаражи, навесы, бани.
• Ландшафтный дизайн и его обслуживание.

Все это в комплексе позволит вам трезво оценить свои силы перед началом строительства.

Подробнее о строительстве домов под ключ

Давайте разберемся на простом примере. Мне понадобилось построить песочницу. Но я не начал ее строить, пока не продумал, как и из чего она будет сделана. Дальше я составил список материалов и с ним поехал на строительную базу, где за один раз купил все необходимое. И то, когда я начал строить, оказалось, что мне не подходят петли, и их пришлось докупать в процессе сборки.

А представьте, что бы было, если бы я начал строить сразу без предварительного плана и списка материалов! Сколько ненужного я бы купил и сколько раз мне бы пришлось бегать в строительные магазины за каждой мелочью. Или пришлось бы конструировать из того, что было уже куплено: а это сказалось бы и на внешнем виде, и на функциональности и долговечности. 

Может, для простой песочницы потери времени, денег и качества были бы не такими значительными. Но если речь идет о строительстве дома, они могут приобрести катастрофические масштабы.

Я не понимаю, как многие строят дом работая с компаниями  или бригадами в формате бюджета без сметы. Выбирая такого подрядчика, вы же сами себя обманываете, рискуя получить дом, построенные по принципу “я его слепила из того, что было”.

Скачать пример сметы

У клиентов часто складывается впечатление, что я постоянно должен быть на объекте. Но это не так. И вот почему:

1. Я уже вырос из  уровня бригады и выполняю работы часто сразу на нескольких объектах.
2. У меня в подчинении квалифицированные проверенные бригады и прорабы.
3. У нас есть внутренние чек-листы и точки контроля, которые минимизируют риски некачественно выполненной работы. Но я ведь тоже человек и нередко косячу. Поэтому тут важен взаимоконтроль меня, проектировщика и бригады — мы постоянно контролируем и перепроверяем друг друга. 

Поэтому если я появился у вас на объекте всего три раза: в начале работ, перед приемкой бетона и по факту сдачи конечного результата, это не значит, что я что-то упустил.

Фотофиксировать нужно абсолютно все!

Геотекстиль на дне котлована и того, чем трамбовали подушку, работу вибратора при приемке бетона, закладные для коммуникаций и армирование.

Нужно это по нескольким причинам:

1. Вы сами что-то можете потом не вспомнить (например, где проложены закладные).
2. Если будут спорные вопросы с подрядчиком, вам будет проще доказать свою правоту.
3. Если вы когда-то надумаете продать свою недвижимость, наличие таких фото будет огромным преимуществом.

Это два самых популярных вопроса, которые мне задают при заключении договора.

Ответ, думаю, будет полезен всем. Итак:

1. Ни один исполнитель не является производителем и поставщиком всех материалов для дома. Поэтому при включении материалов в договор подряда заказчик переплачивает кучу денег, а фирма может не купить нужные материалы по полученной на них в смете цене и будет вынуждена искать альтернативу плохого качества. Не всеми материалами можно легко запастись впрок, а некоторыми, например, бетоном, вообще невозможно.
2. Невозможно точно обозначить сроки постройки целиком. Ведь часто они зависят не только от подрядчика, но и от поставки материалов и погодных условий. Поэтому мы заключаем отдельные договоры на фундамент/стены, перекрытия/кровлю и т.д.

И ни в коем случае не заключайте договор с большой изначальной предоплатой на весь дом! Исключением может быть только дом из бруса или бревна, где предоплата берется за домокомплект.

Деревянный или каркасный дом вообще лучше строить в зимнее время. Причина банальна – нет воды в жидком виде, что минимизирует риск намокания досок, бруса и утеплителя.

Другое дело, если же строительство идет с так называемыми мокрыми процессами. К ним относятся:

• монолитные работы;
• кладка блоков или кирпича; 
• штукатурные работы. 

В этом случае должен быть обеспечен комплекс мер: 

• добавление противоморозных добавок (ПМД);
• прогрев. 

Это связано с возможностью замерзания воды, ее кристаллизацией и замедлением или остановкой процессов гидратации, набора марочной прочности. 

Если температура отрицательная и раньше весны не будет выше нуля, прогрев – обязательная составляющая. Только ПМД будет недостаточно. 

ПМД без прогрева используется только в случаях, когда есть риск краткосрочного минуса в ночное время или для транспортировки смеси. 

Разумеется, с учетом принимаемых мер зимняя стройка будет дороже летней. Она выгодна только в формате капитального строительства, где важно соблюсти сроки.